5 قطعه ضروری در بازار املاک زمستانی

قیمت مسکن در دو نیمه شمالی و جنوبی پایتخت در اولین ماه زمستان امسال متفاوت بود و رشد بازار مسکن در جنوب مرکزی تهران سوال مهمی را مطرح می کند.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، حجم خرید مسکن از مناطق 5 گانه اول (یک یا پنج منطقه یا مناطق شمالی) شهر تهران، در دی ماه سال جاری نسبت به ماه گذشته – آذر 1400. کاهش 4.4 درصدی؛ در مناطق جنوبی تهران (منطقه 9 تا 20 پایتخت) وضعیت کاملا متفاوت بود. با رشد 4 معاملاتی 5.4 درصدی تعداد معاملات خرید مسکن در این مناطق نسبت به ماه گذشته (دی)، مسیرهای معاملات ملکی در استان‌های شمالی تهران به شکلی کاملا متفاوت رزرو شد. این در حالی است که متوسط ​​قیمت مسکن در مناطق شمالی (5 منطقه اول تهران) 0.7 درصد افزایش یافت، در حالی که رشد در مناطق 9 تا 20 معادل 3.1 درصد بود. بازار مسکن در نیمه شمالی و جنوبی تهران از نظر تعداد معاملات و تغییرات قیمت کاملاً متفاوت است. بازار؟

به عبارت دیگر، 10 ماه پس از بحرانی شدن بازار مسکن، قیمت مسکن 22 درصد (از تقاضای تورم کلی) کاهش یافت و بازار مسکن به سمت ثبات در حرکت است. خریداران: آیا زمان حرکت به سمت بازار مسکن فرا رسیده است یا زمان خروج از بازار مسکن فرا رسیده است؟

از یک سو تغییرات بازار مسکن و سایر بازارها و همچنین رشد اقتصادی و فرصت های امیدوارکننده، تلاش متقاضیان برای رصد وضعیت را در پی داشته است. خانه بخرم؟

5 قطعه ضروری در بازار املاک زمستانی

بررسی های آخرین وضعیت بازار مسکن 5 مقوله و نکته مهم در این بازار را نشان می دهد. اولین نکته مهم یا بخشی از بازار زمستانی مسکن (با استناد به وضعیت معاملات آپارتمان های مسکونی پایتخت در دی ماه امسال و نتایج تحقیقات میدانی)، در جنوب تهران، رشد سریع خرید است. معاملات. در نتیجه حجم خرید در این مناطق در آذرماه 5 درصد نسبت به 9 تا 20 دی ماه در تهران افزایش یافت.

بررسی نوع تقاضای مسکن در استان های جنوبی تهران در اولین ماه زمستان 1400 نشان می دهد افرادی که در دی ماه اقدام به خرید آپارتمان کرده اند، بیشتر «مصرف کننده» بوده اند. این دسته از متقاضیان مسکن افرادی هستند که به دلیل تفاوت در اختلاف قیمت بین قدرت خرید و بازار ملک، تمایل به خرید آپارتمان یا خانه های قدیمی با عمر طولانی دارند. اما تحقیقات میدانی درباره «دنیای اقتصاد» و اظهارات دلالان و فعالان بازار املاک نشان می‌دهد که این مناطق در حال حاضر با کمبود فایل‌های متناسب با نیاز خریدار مواجه هستند.

برخی از این رسانه ها ادعا می کنند که در بازار مسکن با کمبود پرونده های طولانی مدت مواجه هستیم. آپارتمان های جنوب پایتخت به دلیل نبود پرونده مناسب متناسب با تقاضای مسکن در فصل زمستان، تورم ماهانه 3 درصدی را نشان دادند.

بر اساس اعلام بانک مرکزی در دی ماه امسال تورم ماهانه در تهران 1.1 درصد بود. این در حالی است که در پنج منطقه اول تهران تورم ماهانه کمتر از یک درصد معادل 0.7 درصد بوده است. این در حالی است که در مناطق جنوبی تهران میانگین قیمت مسکن – از مناطق 9 تا 20 – بیش از 3 درصد افزایش یافته است.

علاوه بر افزایش تقاضا در این مورد، کمبود فایل های قدیمی (پرونده ارزان) و تغییر رده سنی خانه های فروشی در دی ماه وجود دارد.

نکته دوم یا بازار خانه دوم این است که در ماه ژانویه علاوه بر مصرف کننده، سرمایه گذاران بلندمدت در مناطقی از طبقه متوسط ​​بالای شهر نیز آپارتمان خریداری کرده اند. تمام این بخش ها برای بازارپذیر کردن معاملات وام مسکن در نظر گرفته شده است.

برخی از حامیان بازار مسکن در این مناطق به «دنیای اقتصاد» گفتند که نرخ کل 2.5 میلیارد تومان رهن واحدهای مسکونی در نیمه شمالی تهران در حال حاضر حدود 400 واحد است. 500 میلیون گوجه فرنگی در چنین شرایطی عده ای به دلیل پوشش نسبتاً بالای وام مسکن، مدت ها در بازار مسکن سرمایه گذاری می کنند و سال ها وارد بازار اجاره می شوند. هزینه های مسکن در این مناطق خرید آپارتمان است.

دلالان املاک می گویند اگر نرخ رهن کامل این واحدها کمتر باشد احتمالا خرید کمتری در این مناطق صورت می گیرد. زیرا خریدار مصرفی به ویژه خریدار خانه اولی در بازار مسکن در این مناطق محدود است و تعداد کمی از خریداران افرادی هستند که به قصد بهتر شدن وارد بازار شده اند. اما در بازار املاک و مستغلات، سرمایه گذاران بلندمدت مشتاق هستند تا سهمی از بازار اجاره را به خریداران ارائه دهند.

فاصله را از شمال و جنوب تنظیم کنید

نکته سوم که اتفاقا مهم‌ترین نکته است، این است که بازار مسکن در سطح چربی سوزی و در «تعدیل قیمت بین مناطق زودرس و دیررس» قرار دارد. در جریان افزایش قیمت مسکن، این جهش ابتدا به منطقه شمال تهران و سپس به مناطق جنوبی سرایت کرد. این امر منجر به افزایش انحراف معیار بین مناطق شمال و جنوب تهران شده است.

آمارها نشان می دهد که میانگین قیمت مسکن در 5 منطقه اول تهران – از 1 تا 5 – از 12 منطقه جنوبی شهر – از 9 تا 20 – در سال 98 2.7 بوده است. جهش سال گذشته در بازار مسکن تهران به سه رسید. اما اکنون این رقم به 2.4 رسیده است. این برابر با سال های عادی در بازار مسکن و در شرایط عادی (که بازار در حال گسترش یا کاهش نیست) است. دلیل این امر بازار مسکن است که در حال ساماندهی شکاف قیمتی بین مناطق شمال و جنوب تهران است. تورم مسکن در مناطق شمالی بیشترین نرخ تورم در مناطق جنوبی از اوایل امسال تا اواخر ژانویه تغییر کرده است. به عبارت دیگر طی 10 ماه گذشته روند جهشی تغییر کرده و تورم مسکن در مناطق جنوبی از تورم مسکن در شمال تهران پیشی گرفته است. این روند برای سازماندهی مجدد روابط از دست رفته بین میانگین قیمت مسکن در مناطق شمالی و جنوبی تهران ایجاد شد. بر اساس آمارهای رسمی، بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد میانگین قیمت مسکن در جنوب تهران از ابتدای دی ماه تا پایان دی ماه امسال با نرخ رشد 5 منطقه اول تهران – شمال 16 درصد افزایش یافته است. مناطق – برابر 4٪.

تأثیر بازار اجاره از تحولات ژانویه

چهارمین نکته ای که درباره وضعیت بازار زمستانی مسکن در تهران باید به آن اشاره کرد، تاثیر بازار اجاره بها بر تغییر رفتار خریداران در این بازار است. سرمایه گذاری بلندمدت می تواند تورم را به منظور تجهیز کامل واحدها و عرضه این واحدها به بازار اجاره کاهش دهد. دلیل اصلی افزایش شدید اجاره بها در پایتخت در ماه های اخیر افزایش قیمت مسکن و تورم کلی و همچنین کاهش شدید عرضه فایل به بازار اجاره است. در صورت تداوم تورم در بازار مسکن با عرضه بلندمدت به بازار اجاره، امید می رود تورم در این بازار توسط کانالی برای افزایش عرضه آپارتمان به آپارتمان کنترل یا حداقل کاهش یابد. بازار اجاره. در حال حاضر متوسط ​​اجاره بها در تهران نسبت به دی ماه سال گذشته (براساس آمار دی ماه) بیش از 50 درصد افزایش یافته است.

پنجمین ویژگی بازار مسکن تهران در دی ماه رصد تابلوهای بورس در معاملات مسکن پایتخت در تابستان امسال است. دلیل این امر فرسایش بازار سهام و انحطاط برخی سرمایه گذاران در این بازار و افزایش درآمد در این بازار است. برای برخی از سرمایه گذاران، دلیل اصلی مهاجرت به بورس، هزینه پایین سرمایه گذاری در بازار املاک و مستغلات است. در غیاب مالیات دهندگان موثر برای افزایش ارزش گذاری، بازار مسکن برای سال ها مطمئن ترین مقصد سرمایه برای سرمایه گذاران و برآوردها بوده است. اما اگر این آسانسورها در بازار مسکن وجود داشت، سرمایه گذاران با احتیاط وارد بازار می شدند. به ویژه سرمایش و ذخیره سازی ملک و رها شدن کوتاه مدت خانه های خالی برای استفاده کاهش یافته است (برآورد).